Piata imobiliara din Romania intra intr-o noua etapa de reglementare.
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor a fost promulgata la 5 august 2026, prin Decretul nr. 720/2026, urmand publicarea in Monitorul Oficial. Potrivit formei promulgate, Codul va intra in vigoare la 15 zile de la data publicarii.
Noul Cod reorganizeaza o mare parte dintre regulile care stau la baza dezvoltarii proiectelor imobiliare, de la PUZ si PUD pana la autorizatia de construire, parcelarea terenurilor, avizarea proiectelor si digitalizarea documentatiilor.
Directia generala este clara: proceduri mai integrate si mai predictibile, dar si o responsabilitate mai mare pentru dezvoltatori inca din primele etape ale unui proiect.
Un nou cadru pentru urbanism si constructii
Una dintre cele mai importante schimbari este reunirea intr-un singur Cod a unor reguli care pana acum erau dispersate in mai multe acte normative.
La intrarea in vigoare sunt prevazute, intre altele, abrogarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Pentru proiectele deja incepute exista insa reguli tranzitorii. Documentatiile de urbanism initiate anterior raman, ca regula, sub regimul juridic aplicabil la momentul initierii, iar certificatele de urbanism deja emise isi pastreaza valabilitatea.
Pentru dezvoltatori, aceasta perioada de tranzitie va necesita o analiza atenta a fiecarui proiect, in functie de etapa in care se afla.
PUZ-ul devine mai riguros
Planul Urbanistic Zonal ramane unul dintre principalele instrumente pentru proiectele de dezvoltare imobiliara, insa noul Cod ii schimba semnificativ rolul.
PUZ-ul privat va fi legat mai clar de dezvoltarea integrata a zonei, infrastructura, acces, utilitati si interesul public.
Pentru anumite PUZ-uri initiate privat, Codul introduce si limite explicite privind cresterea indicatorilor urbanistici.
In anumite situatii, POT si CUT pot fi majorate cu maximum 20% fata de valorile existente, iar in anumite zone protejate limita poate fi de maximum 10%. Aceste majorari nu reprezinta insa un drept automat al dezvoltatorului.
De exemplu, o crestere cu 20% a unui POT de 40% inseamna un POT de maximum 48%, nu 60%.
Pentru proiectele a caror fezabilitate economica depinde de majorari importante ale suprafetei construibile, analiza urbanistica devine astfel esentiala inaintea achizitiei terenului.
Infrastructura devine parte importanta din proiect
Noul Cod acorda o importanta mai mare infrastructurii necesare unei dezvoltari.
Planul de actiune aferent PUZ poate stabili investitiile publice si private necesare, infrastructura tehnico-edilitara, caile de acces, sursele de finantare, etapizarea si ordinea autorizarii si receptionarii diferitelor componente ale proiectului.
In anumite cazuri, infrastructura prevazuta prin planul de actiune trebuie receptionata inaintea obiectivelor private.
Codul creeaza si cadrul pentru instituirea unei taxe locale de echipare a teritoriului si pentru incheierea unor contracte de urbanizare sau restructurare.
Aceste elemente pot influenta direct costul unui proiect si valoarea reala a terenului, motiv pentru care vor trebui analizate inca din faza de achizitie.
PUD-ul capata un rol mult mai important
Una dintre cele mai interesante modificari priveste PUD-ul.
Acesta nu mai este denumit „Plan Urbanistic de Detaliu”, ci „Proiect Urbanistic de Detaliu”, iar rolul sau este extins.
In anumite situatii expres prevazute de Cod, PUD-ul poate modifica punctual anumite reglementari ale PUG sau PUZ, inclusiv:
- amplasarea constructiei;
- retragerile;
- POT si CUT;
- regimul de construire;
- inaltimea, in anumite conditii;
- solutiile pentru parcele cu geometrie dificila, calcane sau alinieri la cornisa.
Majorarea POT si CUT prin PUD poate ajunge, in anumite cazuri, la maximum 20%.
Exista insa o limita importanta: PUD-ul nu poate schimba functiunea terenului. Pentru reconversia functionala ramane necesara analiza unei proceduri de PUZ.
PUD-ul va putea fi aprobat prin dispozitia primarului
O alta schimbare cu impact direct asupra duratei procedurilor este modalitatea de aprobare.
PUD-ul nu va mai fi aprobat prin hotararea Consiliului Local, ci prin dispozitia primarului, dupa parcurgerea etapelor tehnice si obtinerea avizului arhitectului-sef.
Codul prevede un termen de maximum 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-sef pentru aceasta etapa.
Pentru proiectele care se incadreaza in cazurile prevazute de noul Cod, aceasta procedura poate reduce semnificativ traseul administrativ.
Parcelari de pana la 12 loturi prin PUD
Codul modifica si regulile referitoare la parcelarea terenurilor.
Este realizata o delimitare mai clara intre simpla dezmembrare cadastrala si parcelarea realizata in scopul construirii.
Regula generala ramane utilizarea PUZ-ului pentru parcelarea in intravilan.
Noul Cod introduce insa o exceptie importanta: o singura parcelare de maximum 12 loturi pentru locuinte individuale poate fi realizata prin PUD, daca sunt respectate conditiile urbanistice stabilite prin PUG sau PUZ, caracteristicile parcelelor si conditiile de acces.
Pentru proiectele mici si medii de case, aceasta poate deveni una dintre cele mai importante simplificari ale noului sistem.
In acelasi timp, Codul incearca sa blocheze utilizarea dezmembrarilor succesive in cate doua loturi pentru evitarea procedurilor urbanistice. Din acest motiv, istoricul cadastral al terenului devine tot mai important in analiza realizata inaintea achizitiei.
Certificate de urbanism mai rapide
Noul Cod reduce termenele pentru emiterea unor certificate de urbanism.
Pentru certificatul de urbanism in scop de construire sau desfiintare este prevazut un termen de maximum 15 zile lucratoare.
Pentru certificatele de informare, termenul poate ajunge la 5 zile lucratoare atunci cand sistemul digital devine operational, respectiv 10 zile in etapa tranzitorie.
Pentru investitori si dezvoltatori, aceasta schimbare poate reduce timpul necesar analizarii unui teren si pregatirii proiectului.
Ce se schimba la autorizatia de construire?
Termenul standard pentru emiterea autorizatiei de construire ramane de maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentatiei complete.
Este prevazuta si procedura de urgenta, prin care autorizatia poate fi emisa in maximum 7 zile lucratoare, in conditiile Codului si ale unei taxe speciale stabilite local.
Valabilitatea autorizatiei este stabilita la 3 ani de la emitere, iar dupa inceperea legala a lucrarilor aceasta se extinde pe durata de executie prevazuta.
Noul Cod introduce distinct si autorizatia de modificare, destinata situatiilor in care proiectul autorizat sufera modificari care necesita schimbarea autorizatiei existente.
Pentru dezvoltatorii proiectelor mari, controlul modificarilor realizate in timpul executiei va deveni astfel mult mai important.
Apare o procedura simplificata pentru anumite lucrari
Noul Cod introduce un regim intermediar intre autorizatia clasica si lucrarile care pot fi realizate fara formalitati.
Pentru anumite interventii va fi suficienta o notificare insotita de documentatia tehnica prevazuta de lege.
In mediul rural, in anumite conditii, aceasta procedura poate fi utilizata inclusiv pentru o singura locuinta unifamiliala cu o suprafata desfasurata de maximum 150 mp.
Notificarea nu inseamna insa inceperea imediata a lucrarilor, iar responsabilitatea privind incadrarea corecta a proiectului revine beneficiarului si specialistilor implicati.
Aprobarea tacita si avizarea integrata
O alta schimbare importanta priveste circuitul avizelor.
Pentru anumite avize, daca institutia competenta nu raspunde in termenul legal, nu solicita clarificari si nu emite o respingere justificata, poate interveni mecanismul aprobarii tacite.
Procedura poate continua daca solicitantul poate demonstra depunerea completa a documentatiei si expirarea termenului legal.
Codul urmareste in acelasi timp trecerea de la avizarea secventiala la un sistem mai integrat, cu solicitari concomitente si clarificari consolidate.
Digitalizarea devine obligatorie
O componenta importanta a reformei este digitalizarea.
Ghişeul unic national va integra treptat depunerea, clarificarea si primirea documentelor, iar documentatiile urbanistice vor trebui realizate in formate compatibile GIS.
Registrul National al Constructiilor si cartea tehnica electronica vor completa acest sistem.
Implementarea este etapizata pe o perioada de 5 ani, dupa care utilizarea sistemului digital devine obligatorie pentru autoritati si entitatile avizatoare.
Pentru dezvoltatori, trasabilitatea documentelor si controlul versiunilor proiectului vor deveni tot mai importante.
Din 1 noiembrie 2028, o schimbare majora pentru Bucuresti
Pentru piata imobiliara din Bucuresti, una dintre cele mai importante prevederi apare in dispozitiile tranzitorii ale Codului.
Incepand cu 1 noiembrie 2028, competentele si atributiile prevazute de Cod si exercitate pana atunci de primarii de sector si structurile de specialitate ale acestora se transfera Primarului General al Municipiului Bucuresti si structurii de specialitate din cadrul Primariei Capitalei.
Tot de la aceasta data urmeaza sa functioneze la nivelul Primariei Capitalei directia generala responsabila cu amenajarea teritoriului si urbanismul, condusa de arhitectul-sef al Municipiului Bucuresti si asistata de sapte arhitecti-sefi adjuncti.
Pentru proiectele cu un calendar de autorizare care se extinde dupa aceasta data, schimbarea autoritatii competente va trebui luata in calcul inca din faza de planificare.
Dezvoltatorul devine principalul responsabil al proiectului
Codul defineste mai clar responsabilitatea dezvoltatorului pe intreg ciclul de viata al unei constructii.
Aceasta acopera proiectarea, executia, controlul calitatii, receptia, cartea tehnica si predarea proprietatii.
Dezvoltatorul trebuie sa se asigure, printre altele, ca proiectarea si executia sunt realizate de profesionisti autorizati, ca exista dirigentie de santier, ca neconformitatile sunt remediate si ca imobilul este predat dupa receptie si dupa realizarea bransamentelor autorizate si definitive la utilitati.
Ce inseamna noul Cod pentru piata imobiliara?
Pentru dezvoltatori, noua legislatie pune si mai mult accent pe ceea ce se intampla inainte de inceperea efectiva a proiectului.
Achizitia unui teren va trebui precedata de o analiza clara privind:
- reglementarile PUG/PUZ;
- necesitatea unui PUZ sau posibilitatea utilizarii unui PUD;
- indicatorii urbanistici realisti;
- infrastructura si capacitatea utilitatilor;
- istoricul cadastral;
- costurile de urbanizare;
- traseul de autorizare.
Un teren bun nu va mai fi evaluat doar prin locatie si pret, ci si prin cat de usor si in ce conditii poate fi dezvoltat.
Concluzie
Noul Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor reprezinta o schimbare importanta pentru piata imobiliara din Romania.
PUZ-ul devine mai riguros, PUD-ul capata un rol mult mai puternic, procedurile de parcelare sunt clarificate, iar autorizarea si avizarea se indreapta catre un sistem mai integrat si digitalizat.
Pentru Bucuresti, schimbarea va deveni si mai vizibila din 1 noiembrie 2028, odata cu transferul competentelor prevazute de Cod de la sectoare catre Primarul General si structura de specialitate a Primariei Capitalei.
Pentru dezvoltatori, noul sistem poate aduce mai multa predictibilitate si proceduri mai eficiente, dar va pune un accent mult mai mare pe analiza terenului, calitatea documentatiei si planificarea corecta a proiectului inca de la inceput.
*Material cu caracter informativ, realizat pe baza formei promulgate a Codului si a rapoartelor analizate. Pentru fiecare proiect trebuie verificata legislatia efectiv in vigoare la data procedurii si situatia urbanistica si juridica specifica.
