Pretul unui apartament nou este explicat uneori printr-o formula simpla: suprafata inmultita cu pretul pe metru patrat. In realitate, valoarea finala este rezultatul unui lant mult mai complex.
Terenul, proiectarea, materialele, forta de munca, utilitatile, finantarea, taxele si caracteristicile proiectului contribuie toate la pret. De aceea, doua apartamente cu aceeasi suprafata pot avea valori foarte diferite.
Terenul este punctul de plecare
Pretul terenului variaza in functie de locatie, acces si potentialul de construire. Un teren apropiat de metrou, de o artera importanta sau de o zona comerciala va avea, in general, o valoare diferita fata de unul slab conectat.
Conteaza si regimul urbanistic. Un teren pe care poate fi dezvoltata o suprafata mai mare distribuie costul intre mai multe apartamente. Un teren cu limitari importante poate genera un cost mai ridicat pentru fiecare unitate construita.
Infrastructura poate necesita investitii suplimentare
Nu toate terenurile sunt pregatite pentru constructie. Pot fi necesare drumuri, extinderi de retele, racorduri sau lucrari pentru organizarea accesului.
Aceste costuri devin parte din bugetul proiectului. O locatie aparent mai ieftina poate necesita investitii tehnice importante inainte de construirea primei cladiri.
Structura si materialele au o pondere importanta
Betonul, otelul, zidaria, tamplaria, izolatia si instalatiile formeaza baza tehnica a cladirii. Preturile materialelor pot varia. La fel si costurile de transport si disponibilitatea produselor.
Diferenta nu este data doar de denumirea materialului. Conteaza cantitatea, specificatia tehnica, producatorul si modul in care este pus in opera.
Forta de munca si executia influenteaza bugetul
Un proiect rezidential implica echipe specializate pentru structura, instalatii, fatada si finisaje. Lipsa personalului calificat poate creste costurile si poate afecta ritmul lucrarilor.
Calitatea executiei nu poate fi separata de cost. Materialele performante nu produc automat o cladire buna daca sunt montate incorect.
Standardele energetice adauga investitii, dar pot reduce consumul
Izolatia performanta, tamplaria eficienta, sistemele moderne de incalzire si panourile fotovoltaice necesita investitii initiale. Acestea pot contribui ulterior la reducerea consumului si la cresterea confortului.
Cumparatorul nu trebuie sa analizeze doar pretul de achizitie. Trebuie sa inteleaga si modul in care cladirea va functiona dupa mutare.
Parcarile si facilitatile sunt incluse in economia proiectului
O parcare subterana este mai costisitor de realizat decat o platforma la sol. Lifturile, spatiile verzi, locurile de joaca, sistemele de acces si supravegherea necesita bugete separate.
Un proiect care ofera mai multe facilitati va avea o structura de cost diferita fata de un bloc simplu. Facilitatile trebuie analizate insa si prin prisma costurilor ulterioare de administrare.
Finantarea costa
Dezvoltarea unui proiect poate dura mai multi ani. Achizitia terenului, proiectarea si constructia presupun capital blocat pe termen lung.
Daca este utilizata finantare externa, costul acesteia intra in economia proiectului. Intarzierile pot mari costurile, chiar daca apartamentele si materialele raman aceleasi.
Pretul include si pozitionarea comerciala
Doua proiecte pot avea costuri tehnice apropiate, dar preturi diferite. Reputatia dezvoltatorului, calitatea conceptului, cererea din zona si numarul locuintelor disponibile influenteaza pozitionarea.
Pretul nu reprezinta intotdeauna doar costul constructiei. Reflecta si ceea ce piata este dispusa sa plateasca pentru locatie si produs.
Concluzie
Pretul unui apartament nou nu este determinat de un singur element. Este rezultatul relatiei dintre teren, constructie, infrastructura, finantare, facilitati si cerere.
De aceea, comparatia exclusiv prin pretul pe metru patrat poate fi incompleta. Un apartament trebuie analizat prin ceea ce ofera, modul in care este construit si costurile pe care le poate genera in timp.
