Daca vrei sa intelegi cum va arata piata rezidentiala peste trei sau cinci ani, nu te uita doar la apartamentele care se vand astazi. Uita-te la terenurile care se cumpara acum.
Pentru publicul larg, piata imobiliara inseamna in principal apartamente, case, chirii si preturi pe metru patrat. Pentru dezvoltatori, insa, povestea incepe mult mai devreme. Incepe cu terenul.
Un proiect rezidential care va fi livrat in 2029 poate incepe printr-o negociere purtata in 2026.
- Inainte sa existe randari.
- Inainte sa existe apartamente.
- Inainte sa existe santier.
Uneori chiar inainte sa existe toate conditiile urbanistice necesare.
De aceea, piata terenurilor poate fi unul dintre cei mai interesanti indicatori ai viitorului pietei imobiliare. Capitalul profesionist incearca sa se pozitioneze inainte ca orasul sa ajunga acolo.
Un dezvoltator nu cumpara prezentul. Cumpara viitorul.
Cand un cumparator achizitioneaza un apartament, el analizeaza in primul rand prezentul.
- Cum arata locuinta?
- Cat costa?
- Cat este rata?
- Unde este metroul?
- Unde este scoala?
- Cat dureaza pana la serviciu?
Dezvoltatorul trebuie sa raspunda la alte intrebari.
- Cum va arata zona peste trei ani?
- Ce infrastructura va exista?
- Cati oameni vor dori sa locuiasca aici?
- La ce pret vor putea fi vandute locuintele?
- Cat va costa constructia?
- Ce concurenta va exista?
- Ce tip de produs va cere piata?
Este o diferenta fundamentala. Dezvoltatorul nu cumpara doar teren. Cumpara o ipoteza despre viitor.
De la teren la apartament pot trece ani
Publicul vede de multe ori momentul in care apare macaraua. Dar pana la macara poate exista un proces foarte lung:
- identificarea terenului;
- negocierea;
- verificarea juridica;
- analiza urbanistica;
- studiile tehnice;
- conceptul;
- proiectarea;
- avizele;
- autorizarea;
- finantarea;
- organizarea santierului;
- executia;
- receptia;
- intabularea;
- predarea.
In functie de complexitatea proiectului, intregul proces poate dura ani. Acesta este motivul pentru care terenurile cumparate astazi ne pot oferi indicii despre oferta rezidentiala de maine.
Nu orice teren este teren de dezvoltare
Doua terenuri cu aceeasi suprafata pot avea valori complet diferite. Sa presupunem ca avem doua loturi de 20.000 mp. La prima vedere par comparabile.
In realitate, unul poate permite dezvoltarea unui proiect important, iar celalalt poate fi foarte dificil sau chiar imposibil de valorificat in aceeasi maniera.
De ce? Pentru ca valoarea unui teren nu este data doar de numarul de metri patrati. Este data de ceea ce poti construi pe acei metri patrati.
Urbanismul poate valora mai mult decat terenul
Pentru un dezvoltator, una dintre primele intrebari este: Ce pot construi aici?
Conteaza:
- regimul de inaltime;
- POT;
- CUT;
- retragerile;
- functiunile permise;
- accesurile;
- necesarul de parcari;
- spatiile verzi;
- conditiile impuse prin documentatiile urbanistice.
Toate acestea influenteaza valoarea economica a terenului. Un teren aparent ieftin poate deveni foarte scump daca nu permite suficienta dezvoltare. Iar un teren aparent scump poate fi eficient daca are parametri urbanistici buni si infrastructura disponibila.
De aceea, dezvoltatorii profesionisti nu cumpara terenul calculand doar: euro/mp de teren. Ei incearca sa calculeze: euro/mp construibil si, in final, euro/mp vandabil. Este o diferenta enorma.
Utilitatile pot decide daca un proiect exista sau nu
Exista un alt element pe care cumparatorul final il vede rar. Utilitatile:
- apa;
- canalizare;
- gaz, acolo unde solutia tehnica il presupune;
- electricitate;
- telecomunicatii.
Pentru proiectele mari, capacitatea retelelor devine critica. Nu este suficient sa existe un cablu electric in apropiere. Trebuie sa existe capacitatea necesara. Acelasi lucru este valabil pentru apa si canalizare.
O zona poate avea teren disponibil si cerere potentiala, dar dezvoltarea poate fi incetinita daca infrastructura tehnico-edilitara nu poate sustine densitatea propusa.
De aceea, extinderea utilitatilor este unul dintre indicatorii mai putin vizibili, dar extrem de importanti ai viitoarei dezvoltari urbane.
Accesul poate transforma complet valoarea unui teren
Un teren fara acces bun poate avea o valoare limitata. Construirea sau modernizarea unui drum poate schimba insa radical situatia.
Acesta este motivul pentru care dezvoltatorii urmaresc cu atentie:
- bulevarde noi;
- largiri de artere;
- pasaje;
- autostrazi;
- centuri;
- drumuri radiale;
- extinderi de transport public.
Infrastructura nu creste doar confortul viitorilor locuitori. Poate transforma terenul dintr-o rezerva funciara intr-un teren dezvoltabil. Iar aceasta este o diferenta economica uriasa.
Metroul schimba matematica
Daca o zona primeste acces rapid la metrou, timpul de deplasare se poate modifica fundamental. Iar cand timpul se schimba, se poate schimba si cererea.
Un teren considerat candva prea indepartat poate deveni interesant pentru dezvoltare rezidentiala.
- Apar cumparatori.
- Apar proiecte.
- Apare retail.
- Apar servicii.
Pretul terenului incepe sa reflecte noua realitate.
De aceea, infrastructura de transport trebuie analizata inainte sa fie finalizata. Dar cu o precizare esentiala: trebuie facuta diferenta intre infrastructura posibila si infrastructura certa.
Un proiect aflat intr-o prezentare publica nu are aceeasi valoare economica precum unul finantat, contractat si aflat efectiv in executie.
Retailul este un indicator foarte interesant
Cand marile retele comerciale incep sa cumpere sau sa inchirieze terenuri intr-o zona, merita sa fim atenti. Retailerii fac propriile analize:
- populatie;
- venituri;
- trafic;
- densitate;
- proiecte rezidentiale;
- perspective demografice;
- concurenta.
Un supermarket nu este construit doar pentru oamenii care locuiesc astazi intr-o zona. Uneori este construit si pentru populatia care urmeaza sa vina.
De aceea, intrarea marilor operatori comerciali poate confirma ca o zona incepe sa atinga masa critica necesara dezvoltarii.
Urmeaza apoi serviciile
Dupa locuinte si retail apar alte functiuni:
- clinici;
- farmacii;
- restaurante;
- sali de fitness;
- gradinite;
- scoli;
- spatii de entertainment;
- birouri;
- servicii.
In acel moment, terenul nu mai este doar parte dintr-o zona rezidentiala. Devine parte dintr-un ecosistem urban. Iar valoarea lui poate incepe sa fie sustinuta de mult mai multe tipuri de utilizare.
De ce dezvoltatorii mari prefera terenurile mari?
Pentru ca suprafata permite control. Pe un teren mic construiesti o cladire. Pe un teren foarte mare poti construi:
- strazi;
- parcuri;
- zone comerciale;
- scoli;
- spatii sportive;
- servicii;
- piete urbane;
- comunitati.
Poti controla mai bine mixul de functiuni. Poti construi in etape. Poti adapta produsul in functie de evolutia cererii. Si, foarte important, poti contribui la crearea propriei infrastructuri de cartier.
De aceea, marile suprafete compacte aflate in apropierea Bucurestiului devin tot mai strategice. Ele permit dezvoltarea unor bucati noi de oras.
Bucurestiul are o problema simpla: terenul bun este finit
In interiorul orasului, marile suprafete disponibile sunt tot mai rare. O parte dintre ele sunt foste platforme industriale. Altele necesita regenerare urbana. Unele au situatii juridice complicate. Altele au costuri foarte ridicate.
Pe masura ce terenurile bune devin rare, pretul lor poate deveni o componenta tot mai importanta in costul locuintei finale.
Aceasta este una dintre explicatiile pentru care este dificil sa discutam despre scaderi majore ale preturilor locuintelor noi fara sa analizam mai intai costurile terenului, constructiei si finantarii.
Cand terenul se scumpeste, apartamentul de maine porneste deja mai scump
Sa presupunem ca un dezvoltator cumpara astazi terenul pentru un proiect care va fi livrat peste trei ani.
- Pretul terenului intra in cost.
- Proiectarea intra in cost.
- Finantarea intra in cost.
- Taxele intra in cost.
- Constructia intra in cost.
- Infrastructura intra in cost.
- Marketingul si vanzarea intra in cost.
Toate acestea trebuie recuperate din pretul locuintei finale. De aceea, piata terenurilor poate transmite semnale inaintea pietei apartamentelor.
Pretul apartamentului de peste trei ani incepe sa se formeze inainte ca fundatia lui sa fie turnata.
Ce ne spune faptul ca dezvoltatorii cumpara teren intr-o perioada dificila?
Poate fi un semnal foarte interesant. Daca piata rezidentiala este prudenta, tranzactiile sunt mai lente si exista incertitudine, dar investitorii continua sa achizitioneze terenuri, intrebarea este: De ce?
Pentru ca un dezvoltator experimentat incearca sa priveasca dincolo de situatia actuala. El nu cumpara pentru urmatoarele sase luni. Poate cumpara pentru 2028, 2029 sau 2030.
Asta nu inseamna ca dezvoltatorii au intotdeauna dreptate. Nici pe departe. Dar miscarea capitalului profesionist merita urmarita. Pentru ca acesta incearca sa anticipeze cererea viitoare.
Terenurile pot fi unul dintre primele semnale ale noului ciclu
Sa ne intoarcem la ciclul imobiliar. Intr-o perioada dificila, dezvoltatorii devin prudenti. Unii amana proiecte. Altii reduc investitiile. Tranzactiile cu terenuri pot incetini.
Dar, inainte ca piata rezidentiala sa revina complet, se poate intampla ceva. Investitorii incep din nou sa cumpere. Mai intai selectiv:
- terenurile foarte bune;
- zonele cu infrastructura;
- loturile mari;
- locatiile strategice.
Apoi competitia creste. Si preturile terenurilor pot incepe sa reactioneze.
Din acest motiv, revenirea activitatii pe piata terenurilor poate fi unul dintre semnalele timpurii ale schimbarii ciclului.
Unde ar trebui sa ne uitam in Bucuresti–Ilfov?
Nu neaparat la un anumit cartier. Mai degraba la intersectia mai multor factori.
Teren disponibil + infrastructura + utilitati + populatie + acces + investitii.
Acolo unde aceste elemente se intalnesc, dezvoltarea poate accelera. Trebuie urmarite:
- marile axe de transport;
- extinderile metroului;
- Centura si conexiunile cu A0;
- drumurile radiale;
- zonele din apropierea marilor parcuri;
- noii poli comerciali;
- zonele cu mari suprafete compacte;
- localitatile din prima coroana metropolitana.
Nu orice teren din aceste zone va deveni valoros. Dar acestea sunt locurile in care merita urmarita miscarea capitalului.
Sudul Bucurestiului ofera un exemplu interesant
Transformarea sudului Capitalei arata foarte bine cum functioneaza acest mecanism. Zone care, in urma cu cativa ani, aveau preponderent terenuri industriale, comerciale sau slab dezvoltate au inceput treptat sa atraga:
- proiecte rezidentiale;
- retail;
- parcuri;
- infrastructura;
- servicii;
- transport.
Pe masura ce populatia a crescut, au venit alte investitii. Iar fiecare investitie a crescut argumentele pentru urmatoarea. Aceasta este dinamica formarii unui nou pol urban.
Astazi, aceeasi logica poate continua catre sudul metropolitan. Dar si aici infrastructura va fi decisiva.
Un teren bun trebuie sa reziste mai multor scenarii
Dezvoltatorii profesionisti nu ar trebui sa calculeze un proiect doar in scenariul optimist. Trebuie analizate mai multe situatii:
- Ce se intampla daca vanzarile incetinesc?
- Daca finantarea se scumpeste?
- Daca autorizatia dureaza mai mult?
- Daca pretul materialelor creste?
- Daca produsul trebuie modificat?
- Daca piata cere apartamente mai mici?
- Daca piata cere case?
- Daca proiectul trebuie dezvoltat in mai multe faze?
Cu cat terenul permite mai multe scenarii, cu atat are mai multa valoare strategica.
Aceasta este diferenta dintre: un teren ieftin si un teren bun. Nu sunt intotdeauna acelasi lucru.
Ce poate invata cumparatorul de locuinte din piata terenurilor?
Foarte mult. Atunci cand analizezi o zona, intreaba:
- Cine cumpara teren aici?
- Ce proiecte se pregatesc?
- Ce infrastructura se construieste?
- Ce retail intra in zona?
- Ce utilitati sunt extinse?
- Ce functiuni noi apar?
Daca investitori diferiti ajung independent la aceeasi concluzie si investesc intr-o zona, merita sa intelegi de ce. Nu inseamna automat ca trebuie sa cumperi acolo. Dar este un semnal.
Orasul de maine se vede uneori mai intai in cadastru
Suna tehnic. Dar exista mult adevar in aceasta idee.
- Inainte sa vedem cladirile, vedem tranzactiile cu terenuri.
- Inainte sa vedem cartierele, vedem parcelarile si proiectele.
- Inainte sa vedem magazinele, vedem terenurile cumparate de retaileri.
- Inainte sa vedem noul pol urban, vedem capitalul care incepe sa se adune intr-o anumita zona.
Orasul nu apare brusc. Orasul se pregateste.
Iar cei care urmaresc terenurile pot observa aceasta pregatire mai devreme decat restul pietei.
Concluzie: daca vrei sa vezi viitorul pietei, urmareste unde intra capitalul
Apartamentele ne spun ce se intampla astazi. Terenurile ne pot spune ce cred investitorii ca se va intampla maine.
Nu sunt un indicator perfect. Dar sunt unul extrem de important.
Atunci cand vedem simultan:
- achizitii de terenuri;
- infrastructura noua;
- extinderea utilitatilor;
- retail;
- proiecte rezidentiale;
- crestere de populatie;
- servicii noi;
probabil nu mai vorbim despre o simpla investitie izolata. Vorbim despre formarea unei noi zone urbane.
Iar aici apare una dintre cele mai interesante lectii ale pietei imobiliare: cladirile pe care le vom cumpara maine incep cu terenurile pe care cineva are curajul si viziunea sa le cumpere astazi.
De aceea, daca vrem sa intelegem cum se va dezvolta Bucurestiul pana in 2030, nu trebuie sa privim doar catre macaralele pe care le vedem deja. Trebuie sa urmarim si terenurile pe care macaralele inca nu au ajuns.
